아파트 가격 통계-KB는 하락세, 한국부동산원은 상승세

 

 

 

 

한쪽은 “상승” 한쪽은 “하락”… 전문가도 헷갈리는 집값 통계

 

 

“도대체 집값이 오르는 거야? 내리는 거야?”
전문가들도 집값 통계에 볼멘소리를 하고 있다. 정부 공식 통계인 한국부동산원과 민간 대표 통계인 KB국민은행의 주간 아파트 가격 통계가 정반대이다. 한국부동산원의 주간 단위 조사에서 5월 넷째주(5월22일)부터 서울 아파트 매매가격이 상승세로 전환했다. 5월 다섯째주(5월29일)와 6월 첫째주(6월5일 기준)에 각각 0.04%씩 오른 것으로 조사됐다.

 

 

KB는 하락세, 한국부동산원은 상승세

반면 KB국민은행의 서울 아파트 가격 변동율은 5월 다섯째주 조사(5월29일)에 서 0.03% 하락, 6월 첫째주(6월5일)조사에서 0.05% 내렸다. 하락폭이 커지는 추세이다. 2022년 7월11일 조사에서 0%를 기록한 후 지속적으로 하락세를 이어가고 있다.

 

사실상 서울 아파트 가격이 폭등 중이라는 통계도 있다. 한국부동산원의 공동주택 매매 실거래가지수 통계이다. 한국부동산원과 KB국민은행의 통계는 표본주택을 선정해서 가격조사를 한다. 반면 공동주택 매매 실거래가 지수는 실거래 신고 가격을 기준으로 통계를 작성한다.

 

실거래 가격지수 조사에 따르면 서울 아파트는 1월, 수도권과 전국은 2월부터 상승세로 전환했다. 실거래 가격지수는 신고기간 등을 감안, 통계는 두달 정도 지나야 발표된다. 서울 아파트 가격은 작년 22.37% 하락한 후 1월(1.1%), 2월(1.95%) 3월(1.61%) 등 3개월 연속 급등세를 연출했다. 집값과 관련한 언론 보도는 인용하는 통계에 따라 반등과 하락이 엇갈린다. 도대체 어느 통계가 맞는 것일까?

 

실거래가는 1월부터 급등, 통계따라 춤추는 집값

인용 통계에 따라 집값이 ‘하락세 지속’(KB국민은행 주간조사), ‘바닥 다지기’(한국부동산원 주간조사), ’강한 반등’(한국부동산원 실거래가 통계)으로 시장 분석이 엇갈린다. 최민섭 호서대 부동산자산 관리학과 교수는 “시장의 절대적 신뢰를 받는 통계가 없다보니 현재의 부동산 시장의 상황을 놓고도 전문가들이 정반대로 해석한다”면서 “부동산 통계의 신뢰성 확보는 정책뿐만 아니라 소비자들이 시장을 판단할 수 있는 자료 제공이라는 측면에서도 필요하다”고 말했다.

다른 나라는 어떨까? 실거래가 지수가 글로벌스탠다드이다. 미국, 영국 등 대부분의 국가들이 실거래가 통계를 활용한다. 그런데 우리 정부는 한국부동산원의 표본조사 통계를 공식 통계로 인정하고 실거래가 통계는 참조용으로 활용한다. 표본 통계는 매주 조사해서 발표하기 때문에 언론이나 정책 당국이 활용하기 편리하다. 반면 실거래가 통계는 신고기간을 감안하면 두달 정도 지난 후에 발표한다. 우리 정부가 실거래가 통계를 공식통계로 사용하지 않는 또다른 이유는 가격 변동기에 급매물이나 고가 매물 거래로 상승률과 하락률이 왜곡될 수 있다고 보기 때문이다.

작년 한해 서울 아파트 가격 변동률은 실거래 가격지수로는 -22.37%, KB국민은행은 –2.96%, 한국부동산원은 -4.75%였다. KB국민은행과 한국부동산원의 조사가 실거래가 지수와 차이가 나도 너무 난다는 비판이 나온다. 한 부동산 전문가는 “실거래가 지수는 표본조사에 비해 집값 변동률이 너무 크다”면서 “변동률이 너무 클 경우, 여론과 정치권의 비판이 제기될 수 있어 관료들은 변동률이 최소화되는 표본조사를 선호한다”고 말했다.

 

문 정부 집값 상승률, 통계에 따라 99% vs 18%

정부의 공식 통계는 한국부동산원의 표본 조사이다. 대출의 기준이 되는 KB국민은행 조사도 표본 조사이다. 이처럼 표본 조사 통계가 실거래 가격과 큰 차이가 나다보니 통계 조작 논란도 발생했다. 원희룡 국토부 장관은 작년 말 문재인 정부의 주택통계 조작 가능성을 제기했다. 문 정부의 주택 통계조작 논란은 지난 2020년 7월로 거슬러 올라간다. 과거 문재인 정부에서 김현미 당시 국토부 장관이 문재인 정부 3년간 서울 집값이 11% 올랐다고 주장했다.

 

당시 경제정의실천시민연합(경실련)이 KB국민은행의 ‘중위가격’ 통계를 인용, 서울 아파트 가격이 52% 올랐다며 통계 조작설을 제기했다. 문재인 정부 5년간 KB국민은행 통계로는 서울 아파트가격이 62% 급등한 반면 한국부동산원 통계는 18%, 한국부동산원의 실거래가 통계는 99% 올랐다.

 

실거래가와 표본조사 방식의 차이

통계에 따라 상승률이 천차만별인 이유는 뭘까.

 

한국부동산원의 주간 조사는 3만2000개 주택, 월간 조사는 4만6000개의 표본 주택의 실거래 가격 정보를 바탕으로 통계를 작성한다. 표본주택의 실거래가 없을 경우, 조사원이 인근 주택의 호가와 실거래가를 참고해 ‘거래 가능 가격’으로 대체한다.

 

KB국민은행은 6만7720개의 표본주택을 선정, 조사를 한다. 표본주택이 거래가 된 경우에는 실거래 가격을, 거래가 되지 않은 경우에는 인근 매매사례를 활용해서 가격을 산정했다. 조사된 가격을 해당지역 부동산중개업소에서 직접 온라인상 조사표에 입력하는 방식이다. 표본주택에 실제 거래가 되지 않을 경우, 조사원이나 중개업소에서 인근 거래가격을 참조해서 가격을 입력해야 하는데, 여기서 가격차이가 발생한다. 실거래가 없는 상당수 단지는 거의 가격변동이 없는 것처럼 통계처리되기 때문에 실거래가 지수와 변동률에서 엄청난 격차가 발생한다.

 

표본 조사는 구조적으로 시세 덜 반영, 시장에 후행

국토연구원 황관석 박사에 따르면 2006년~2021년의 서울 가격 실거래가 지수의 수준을 1.00으로 가정해 비교하면 한국부동산원 지수와 KB국민은행 지수는 각각 0.64배, 0.76배 낮은 수준이다. 실거래가 지수가 1억 오르는 동안 정부 공식통계인 한국부동산원 통계는 6400만원, KB국민은행 통계는 7600만원만 오른 것으로 표시되는 것이다. 가격 상승기에는 덜 올라 통계조작 논란이 빚어졌던 한국부동산원 조사보다 KB국민은행 조사가 가격 침체기에는 시세를 덜 반영한다는 비판이 나온다.

 

한 부동산 전문가는 “표본수가 많은 KB국민은행 조사에는 실제 거래가 없는 아파트가 상당수 포함돼 있어 한국부동산원보다 가격 변동률이 더 낮을 수 있다”면서 “가격 급락기에 주로 급매물이 거래되는데, 급매물을 이상치로 보고 통계에 반영하지 않아서 실거래가 조사와 큰 차이가 발생하기도 한다”고 말했다. 황 박사는 “한국부동산원 지수, KB국민은행지수는 실거래지수에 1개월 후행하는 것으로 나타났으며 상승기보다 하락기에 상관성이 더 낮게 나타난다”고 밝혔다.

 

Image ⓒ news1

 

-----

차**기자, chosun, 11 Jun. 2023